金融研训院于9月10号发布了八月最新『台湾金融风险指数』；据该院表示，本指数在今年五月创近七个月新高后便连两个月下滑，但八月又回升，代表本地股房风险再度升高。研训院更在当时就点出中国桓大集团尚未摆脱违约危机，恐引发信用风险。

研训院对桓大提出的警告后来成真，相信不会让人感到太意外，毕竟此问题非一夕之事。不过他们同时对本地房市也提出警示，却未获该有的重视；甚至还出现和研训院结论几乎完全相左的报导，让人看了颇傻眼。

原来，研训院同时也针对银行业进行问卷调查，结果却和风险指数结果不尽相符；因为神奇的是，银行业者依旧乐观，认为未来三个月房市交易量(还会持续)增加。更弔诡的是，有某主流传媒刻意放大该问卷结果，甚至直接引为标题，似乎刻意在沖淡研训院八月房市风险指数上升的研究结论。

部分媒体为何疑似断章取义，个人自有评断；但吾人更关心的是，何以这厢金融研训院风险指数回升，那厢银行业却仍对后市抱持乐观看法？深入了解两造对房市风险的定义后，再回头审视这一切，也就没那么矛盾了。

金融研训院的风险指数，主要来自评估资产价乐橙游戏值变化；不过，不只看房市价量，更重要的是租金变化。因为一般国际间的不动产投资模式，几乎是中长期持有、出租收益，因此都用租金回推(资产)价格或价值，及是否值得投资。而近日国内营建成本上扬、房价蠢动，但租金受制疫情冲击等因素，同时间并无显着成长，因此八月房地产风险(指数)走升的结果，并不难想像。

偏偏这样的评估方式，以台湾房市现况而言，并不适用。商用部分，一般多认为是A级物件长期被极少数财团把持、流通率甚低，因此租金变化难以反应真实的资产价值。

至于住宅，则是国内相关投资行为并非以长期持有、出租收益，而是短线套利为大宗，加上租市更不健全、透明，因此住宅租金和价格脱钩情况更严重，加上目前台湾的不动产持有税实质税率还是低，因此就算租金投报率跌到破表，还是继续有投资客追高房价、买进，等待后续适当的时机套利。

长期仰赖不动产放款业务维繫营运的第一线银行，当然都很清楚以上现实，因此就算租金零成长或甚至下滑，也不会认为这是房地产风险上升。

这种价租脱钩的特殊现况，除了变相鼓励房市短线炒作外，更大隐藏仍在于价格泡沫可能愈吹愈大，金融机构乃至一般民众却缺乏足够警觉性。近年房市走大多头，其实就一直埋藏着这样的隐忧。

当然，期间除资金因素外，主要还是有超低利率撑腰；一旦低利条件不在，台湾房市风险从指数变成现实，很可能会是弹指之间的事。这应该才是央行23日再度出手、加码房市管制的真正理由之一！